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모기지 페이먼트 연기제도의 종료 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 작년의 팬데믹으로 시작된 모기지 페이먼트 연기제도가 올 9월을 마지막으로 종료가 된다고 합니다. 제도가 종료되면 그동안 연기되어 밀린 페이먼트는 어떻게 되나요? ▶답= 페이먼트 연기제도가 종료됨에 따라 그동안 연기를 했던 사람들은 10월부터는 페이먼트를 재개해야 할 뿐만 그동안 연기해서 누적된 금액을 Account Servicer와 협의하여 처리해야 합니다. Accountt Servicer마다 약간씩 다를 수 있지만 연기된 돈은 보통 다음과 같은 방법 중의 하나로 해결됩니다. 첫째로 밀린 돈을 한꺼번에 갚는 방법입니다. 이론상으로는 가장 간단한 방법이지만 대부분의 사람들에게 현실적이지 않은 방법이라고 볼 수 있습니다. 둘째로는 밀린 돈을 3-12개월에 나눠서 갚는 방법인데 이 역시 월 부담해야 하는 페이먼트 금액이 많이 올라가기 때문에 비현실적일 수 있습니다. 세 번째 방법은 밀린 금액을 기존 융자 기간이 끝난 다음에 연장해서 내는 방법입니다. 이 방법이 가장 현실적이고 대부분의 사람들이 선택하는 방법이라고 볼 수 있습니다. 네 번째이자 마지막 해결 방법은 Loan Modification입니다. 이는 단순히 밀린 돈만을 해결하기 위한 방법이라기보다는 당장 모기지 페이먼트를 낼 수 없는 사람들이 어쩔 수 없이 선택하는 방법입니다. 모기지 페이먼트를 낼 수 없는 상황에 처하게 된다면 하루라도 빨리 Acct Servicer를 컨택트 해서 자신이 처한 재정상황을 상세히 설명하고 해결책을 찾아야 합니다. 지난 수년간 집값이 많이 올랐기 때문에 대부분의 집들은 Equity가 많이 쌓인 상태입니다. 그렇다고 집을 팔고 새로운 집을 사서 이사 들어가는 것도 쉬운 일이 아닙니다. 재정상태가 어렵거나 수입이 많지 않은 경우에는 융자가 잘 나오지 않을 수 있기 때문입니다. 또는 집을 팔고 아파트나 하우스로 렌트를 들어갈 수 있지만 렌트비 역시 많이 오른 상태이기 때문에 결국 이런 사람들에게는 Loan Modification 이 집을 지키면서 월 페이먼트를 낮게 조절할 수 있는 최후의 수단이자 가장 현실적인 대안일 수 있습니다. Loan Modificaion은 Acct Servicer가 집주인의 재정상태와 수입 등을 고려하여 월 페이먼트를 낮춰주거나 유예해 주는 제도로써 Acct Service들도 집을 Forclose 하는 절차보다는 오히려 이 방법을 선호한다고 볼 수 있습니다. ▶문의: (213) 393-6334

2021-09-21

하이밸런스융자와 점보융자의 비교 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 80만 달러에 집을 구입하면서 25%를 다운하고 60만 달러를 융자 받으려고 합니다. 이때 점보융자를 받으면 이자율이 더 낮나요? ▶답= 네 맞습니다. 컨포밍융자금액의 상한선인 $548000달러를 넘어서기 때문에 컨포밍 하이밸런스융자나 점보융자 둘 중 하나로 받으셔야 합니다. 융자금액이 822000달러가 넘어서면 무조건 점보융자가 되지만 548000에서 822000달러 사이일 경우 둘 중 하나로 받을 수 있습니다. 보통 점보융자의 이자율이 하이밸런스융자의 이자율보다 낮게 형성되기 때문에 가능하다면 점보융자로 융자를 받는 것이 유리합니다. 그런데 현실은 많은 렌더들이 점보융자를 취급하지 않거나 취급하더라도 하이밸런스융자의 이자율보다 높게 책정하여 제공하는 경우가 많습니다. 보통 대부분의 한인들이 구입하는 집의 가격대나 융자금액이 이 금액대에 해당하기 때문에 이는 아주 중요한 부분입니다. 하이밸런스와 점보융자의 이자율은 보통 0.25%-0.375%까지 나기 때문에 많은 차이라고 볼 수 있습니다. 이에 더하여 점보융자의 경우는 렌더에 따라 스페셜이자율을 적용해주는 경우도 많습니다. 예를 들어 자기 은행에 일정금액 이상의 디파짓이 있는 경우 이자율을 할인해주는 제도 등은 오직 점보융자에만 해당합니다. 이러한 스페셜이자율 할인제도는 보통 대형은행의 점보융자에 많으므로 대형은행을 포함해서 여러 렌더를 컨택해 보는 것이 좋습니다. 문제는 점보융자의 심사기준이 하이밸런스융자 심사기준보다 약간 까다롭습니다. 리저브라고 하여 잉여자금 보유하는 것을 요구하기도 하고 DTI(Debt to income ratio) 기준이 엄격하기도 하고 수입계산 방법이 약간 까다로울 수도 있습니다. 또한 거주종류(주거주용 혹은 렌트용) 융자상품(고정 혹은 변동상품) 융자종류(구입융자 재융자 현금인출) 등 여러 경우에 따라 이자율과 심사기준이 더 까다로워 질 수 있습니다. 따라서 점보융자와 하이밸런스융자를 모두 취급하는 렌더와 융자담당자를 컨택하여 자신에게 가장 적합하고 유리한 융자상품을 받는 것이 무엇보다 중요합니다. ▶문의: (213) 393-6334

2021-08-18

심사담당자가 승인하는 사전융자승인서 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 최종융자승인 가능성을 높일 수 있는 방법은 뭘까요? ▶답=집을 보기 전 사전융자승인 단계에서 Commitment Letter를 받는 방법입니다. Commitment Letter란 렌더의 심사담당자가 손님의 크레딧 수입 자산을 자세히 검토하여 발행하는 융자승인서를 말합니다. 즉 대상 주택만 정해져 있지 않을 뿐 수입계산 직장경력 신용보고서상의 문제 등 심사기준 적용과 해석이 애매하여 융자승인이 불확실한 손님들이 사전융자승인을 받을 수 있는 가장 확실하고 유일한 방법이라고 볼 수 있습니다. Commitment Letter는 일반적으로 대부분의 사람들이 발행 받는 Pre-approval letter와는 다른 서류입니다. Pre-approval letter는 융자담당자가 발행하는 서류인 것에 반하여 Commitment Letter는 렌더의 심사담당자가 모든 서류를 검토한 후 발행하는 융자승인서이므로 최종융자승인의 가능성이 훨씬 높아진다고 볼 수 있습니다. 최종융자승인의 문제점이 거의 없는 손님의 경우는 Pre-approval letter만으로도 충분한 반면 해석이나 다툼의 여지가 있을 경우 융자담당자와 상의하여 Commitment Letter를 받는 것이 좋습니다. 최종융자승인의 걸림돌이 될 수 있는 경우는 대상 주택에 문제가 있는 경우입니다. Commitment Letter는 대상 주택이 정해지기 전 감정보고서가 들어오기 이전에 발행되기 때문에 대상 주택의 심사기준에 어긋나는 점이 발생되면 최종융자승인을 못 받을 수도 있습니다. 또한 제출한 융자서류와 정보를 검증하는 단계에서 문제점이 발행하면 최종융자승인을 못 받을 수 있습니다. 마지막으로 융자담당자로부터 Pre-approval을 받든 심사담당자로부터 Commitment Letter를 받든 손님들은 집을 보러 다니기 최소한 3~6개월 전에 미리 융자담당자를 찾을 것을 권합니다. 그 이유는 심사담당자에게 파일을 보내 심사받는 데 시간이 걸릴 뿐만 아니라 자신도 알지 못하는 문제점이 발생되었을 경우에는 해결할 수 있는 시간이 필요하기 때문입니다. ▶문의: (213) 393-6334

2021-07-20

새집 구입 융자를 받을 때 유의할 사항 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 신축 단지의 집을 구입하는 융자를 신청할 때 주의할 사항에 대하여 말씀해 주시기 바랍니다. ▶답= 신축주택을 구입하는 과정은 보통 시간이 오래 걸리므로 완공되기 수개월 전에 계약을 하고 디파짓을 할 뿐 아니라 업그레이드를 하는 경우에는 추가로 디파짓을 하는 경우도 많습니다. 이러한 오래 기간 동안의 지속적인 디파짓이 나중에 융자를 골치 아프게 할 수도 있으니 정말 조심해야 합니다. 신축주택에 대한 융자는 빌더에게 디파짓 한 모든 돈에 대한 출처를 증명하는 과정을 거쳐야 합니다. 캔슬 책(Cancelled check) 사본과 은행구좌의 스테이트먼트를 제출해야 합니다. 이때 은행 스테이트먼트에 큰 금액의 돈이 입금되었다면 그에 대한 출처 또한 증명해야 하기 때문에 추가적인 서류가 필요해질 수 있습니다. 만약에 은행 스테이트먼트에 큰 금액의 돈이 입금되었다면 그에 대한 캔슬 책과 관련 서류들도 또한 제출해야 합니다. 간혹 관련 서류를 제출하지 못해 융자 승인이 취소될 수도 있으므로 정말 주의해야 합니다. 다음으로 신축 집을 구입할 때 주의할 사항은 많은 빌더들은 자신들이 운영하는 융자회사에 융자를 신청하면 비용을 깎아 주는 등의 혜택을 제공하는 경우가 있는데 이 경우 무턱대고 그냥 신청할 것이 아니라 다른 렌더와 은행의 융자조건과 비교하여 실제로 이득이 있는지를 살펴볼 필요가 있습니다. 마지막으로 주의할 사항은 이자율 락인과 관련된 사항입니다. 신축 집을 계약하고 에스크로가 끝날 때까지 6개월 내지 1년까지도 걸릴 수 있는데 만약에 요즘처럼 앞으로 이자율이 올라갈 것으로 예상된다면 손님의 입장에서는 이자율을 미리 락안 하는 것이 유리할 수 있습니다. 문제는 렌더에 따라 6개월 내지 1년 동안 락인이 가능할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다는 것입니다. 따라서 오랜 기간 락인을 허락하는 렌더나 은행을 찾는 것이 중요합니다. 장기간 락인을 하는 데는 비용을 따를 수 있지만 30년 동안 적용될 이자율을 낮은 시기에 미리 락인 할 수 있다면 고려해 볼 필요가 있습니다. 특히 융자금액이 54만 4천 달러 이상이 되어 점보 융자가 가능한 사람들은 대형 은행의 이자율 특별 할인 제도가 있는지를 확인하여 그 할인 혜택을 장기간 이자율 락인에 들어가는 비용을 커버하는 데 사용할 수도 있습니다. 이 경우 손님은 이자율 장기 락인 이자율 할인 제도 그리고 락이 인후 시중금리 하락 시 이자율 하락 조정 등의 혜택을 모두 누릴 수 있게 됩니다. ▶문의: (213) 393-6334

2021-06-22

점보융자가 컨포밍 융자보다 유리한 경우 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 점보융자의 이자율이 컨포밍융자의 이자율보다 낮은 경우가 있다고 하는데 사실인가요? ▶답= 점보융자의 이자율이 컨포밍융자의 이자율보다 더 낮은 경우가 많습니다. 특히 융자금액이 54만 8천 달러에서 82만 2천 달러 사이에 해당할 경우에는 컨포밍융자 대신 점보융자를 신청함으로써 이자율을 약 0.25% 정도 더 낮게 융자를 받을 수 있습니다. 많은 한인들의 융자규모가 여기에 해당하므로 이는 아주 중요한 사실이라고 볼 수 있습니다. 점보융자는 다른 말로 논컨포밍(Non-conforming)융자입니다. 컨포밍융자가 페니메와 프레디맥의 심사 기준에 부합하여 이 두 정부 에이전시에서 구입하는 융자를 말하므로 논컨포밍융자 즉 점보융자는 페니메나 프레디맥에서 구입해 주지 않는 융자로 렌더나 은행 자신이 보유하거나 월스트릿에서 직접 팔아야 하는 융자를 말합니다. 싱글하우스 기준으로 54만 8천 달러 이하는 컨포밍융자 82만 2천 달러 이상은 점보융자에 해당합니다. 문제는 54만 8천 달러에서 82만 2천 달러 사이에 해당하는 융자인데 이 금액에 해당하는 융자는 컨포밍융자로도 신청할 수 있고 점보융자로도 신청할 수 있습니다. 이 금액에 해당하는 점보융자의 이자율이 컨포핑융자의 이자율보다 낮기 때문에 가능하다면 점보융자로 신청하는 것이 유리하다는 것입니다. 하지만 모든 렌더들이 다 점보융자로 신청을 허락하지는 않고 점보융자의 심사 기준이 일부 면에서 약간 더 까다로울 수 있다는 것입니다. 따라서 미리 렌더나 은행의 융자담당자를 찾아 상담을 받는 것이 좋습니다. 이러한 단점들에 반하여 점보융자는 정부 에이전시에 팔리지 않으므로 렌더가 유연성을 발휘하여 예외적으로 융자 승인을 해 줄 수 있다는 것이 큰 장점입니다. 특히 대형은행의 경우에는 손님의 조건이 한두 가지 심사 기준에 맞지 않더라도 은행에 유익한 손님의 경우에는 예외적으로 융자 승인을 해 줄 수도 있습니다. 마지막으로 점보융자의 경우는 렌더자체가 제공하는 여러 가지 이자율 할인제도의 혜택 받을 수도 있습니다. 예를 들어 일정금액을 렌더에 디파짓 하면 모기지 이자율을 낮춰주는 제도 등입니다. 이렇게 점보융자는 자격요건이 아주 훌륭한 손님에 대해서는 융자 심사를 유연하게 하고 이자율 할인 제도도 많으므로 점보융자를 우대하는 렌더를 찾아서 월페이먼트를 절약할 수 있는 기회를 잡을 수 있기를 바랍니다. ▶문의: (213) 393-6334

2021-05-18

투자용 주택 융자 받을 때 주의할 점 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 최근 투자용 주택융자 이자율이 특별히 많이 올랐다고 하는데 투자용 주택융자를 잘 받기 위해서 주의해야 할 점을 알려주세요. ▶답= 이전에는 3% 초반의 이자율에 융자를 받을 수 있었는데 이제는 3% 중후반의 이자율을 2% 이상의 포인트를 지불해야만 융자를 받을 수 있을 정도로 악화되었습니다. 이러한 이자율 인상 현상이 일부 영향력 있는 거대 렌더들로부터 기인된 것이 아니가라는 생각이 듭니다. 투자용 융자에 대하여 특별히 이자율을 올리지 않은 렌더도 있기 때문입니다. 실제로 융자 규모가 큰 3-4유닛의 융자의 경우 어떤 렌더에 신청하냐에 따라 융자 비용이 수만 달러 이상 차이가 날 수도 있기 때문입니다. 렌트용 주택에 대한 재융자나 렌트용 주택 구입을 계획하는 사람들은 여러 렌더를 확인하여 이자율과 융자 비용 특히 포인트 정도를 자세히 비교하는 것이 그 어느 때보다 중요하다고 할 수 있습니다. 이와 더불어 투자용 융자를 잘 받기 위해서 손님들이 주의할 사항들을 살펴보면 본인이 살고 있는 주 거주용 주택의 융자의 페이먼트를 적게 유지하는 것이 좋습니다. 주 거주용 주택의 융자금액이 너무 많거나 월페이먼트가 클 경우에는 돈을 추가로 더 빌릴 수 있는 여유가 줄어들기 때문에 투자용 융자를 받는데 어려움을 겪게 됩니다. 다음으로 신경 써야 할 부분은 다운페이먼트 자금 출처입니다. 투자용 주택을 구입할 경우에는 다운페이먼트와 클로징 비용 이외에도 수개월치 페이먼트에 해당하는 추가 자금을 필요로 합니다. 이는 당연히 렌트가 나가지 않을 때를 대비한 것으로 몇 개월치에 해당하는 돈을 추가로 보유하고 있어야 하는지는 융자금액이나 상품 등에 따라 달라지므로 미리 확인하고 준비해야 합니다. 다음으로 투자용 융자를 잘 받기 위해서는 예상 렌트 수입이 많은 주택을 고르는 것이 좋습니다. 투자용 건물의 선택에 있어서 가장 중요한 사항은 현금흐름이라고 볼 수 있습니다. 좋은 위치의 비싼 건물보다는 위치는 다소 떨어지더라도 현금흐름이 양호한 건물을 더 좋다고 볼 수 있습니다. 마지막으로 서두에서도 언급하였듯이 이자율과 융자 비용에 대하여 자세한 연구와 비교를 하는 것이 좋습니다. 일반적으로 포인트는 이자율을 낮추기 위하여 손님이 지불하는 비용으로 손님의 선택사항인 경우가 많지만 요즘 투자용 융자에 있어서는 포인트를 반드시 지불해야만 융자가 가능한 경우가 대부분입니다. ▶문의: (213) 393-6334

2021-04-20

금리가 상승하는 시기, 현명한 주택 융자 방법 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 모기지 금리가 상승하는 시기에 융자를 어떻게 하면 잘 받을 수 있는지 알고 싶습니다. ▶답= 백신의 보급과 정부의 강력한 부양책으로 빠른 경기회복이 예상되면서 각종 금리가 지난 수개월 동안 가파르게 상승하였습니다. 전문가들은 10년물 금리는 앞으로도 계속 상승하여 연말까지 2 - 2.5%의 수익률을 보일 것으로 예상하고 있습니다. 모기지 금리 또한 같이 올라 30년 고정이 3%대를 넘어선지 오래되었습니다. 이렇게 금리가 상승하는 시기에 집 융자를 받기 위해서는 첫째로 융자 담당자가 요구하는 서류를 완벽하고 빠르게 준비하여 제출하는 것이 중요합니다. 융자 진행에 필요한 서류를 완벽하고 빠르게 제출해야 하루라도 빨리 이자율을 락인 할 수 있고 융자 진행도 막힘없이 빨리 끝날 수 있습니다. 둘째로 이자율 락인을 빨리하고 가능하면 락인 기간을 길게 유지하는 것이 좋습니다. 다음으로 이자율을 락인할 때 포인트를 사는 것이 유리한지를 따져보는 것입니다. 포인트란 이자율을 낮추기 위하여 지불하는 돈으로 1 포인트는 융자금액의 1%에 해당합니다. 만약에 1포인트를 지불하여 이자율을 0.25%를 낮출 수 있다면 4년 후부터는 포인트를 지불하고 받은 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있습니다. 재융자의 경우는 지불하는 포인트를 새로운 융자금액에 얹어 30년에 걸쳐 납부하면 되기 때문에 월페이먼트를 낮추는 데 도움이 될 수 있습니다. 예를 들어 40만 달러 융자금액에 3.25% 이자율은 월페이먼트는 1천740달러이지만 1 포인트를 지불하면서 융자금액을 40만 4천 달러로 늘리고 3%로 융자를 받는다면 월페이먼트는 1천703달러로 내려가게 됩니다. 다음으로 고려해 볼 수 있는 것은 ARM(Adjustable Rate Mortgage) 상품입니다. ARM(변동금리 모기지)은 특히 융자금액이 큰 점보융자에서 많이 찾는 상품입니다. 융자금액이 큰 경우에는 약간의 이자율 차이도 월페이먼에 많은 영향을 주기 때문입니다. 변동금리 모기지는 이자율을 5년 7년 혹은 10년 동안만 고정하는 모기지를 말합니다. 따라서 이자율이 30년 고정에 비하여 낮습니다. 아직도 모기지 금리는 역사적으로 낮은 편에 속하므로 위에 내용들을 참조하여 집 융자를 잘 받아 낮은 페이먼트의 혜택을 볼 수 있기를 바랍니다. ▶문의: (213) 393-6334

2021-03-23

펜데믹 이후, 자영업자들의 현명한 융자 준비 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 자영업자들이 융자를 잘 받기 위하여 특별히 신경 써야 할 부분에 대하여 알고 싶습니다. ▶답= 팬데믹 이후 자영업자들에 대한 융자 심사는 당연히 더 엄격해졌고 지금까지도 여전히 까다롭습니다. 하지만 혼란스러웠던 자영업자들에 대한 융자 심사 기준이 이젠 어느정도 정리가 되어 융자 승인을 예상할 수 있게 되고 있습니다. 자영업자들에 대하여 렌더들은 우선 2020년도 일 년 동안의 손익계산서를 통해서 비지니스가 2019년도나 2018년도에 비하여 잘 되고 있는지를 점검합니다. 손익계산서는 반드시 회계사가 준비해야 되는 것은 아니고 손님의 준비해도 된다는 점이 그나마 융자 승인을 쉽게 해주는 결정적인 요인이 된다고 볼 수 있습니다. 하지만 렌더들은 은행거래내역서를 통해서 손익계산서의 숫자들이 말이 되는지를 확인하려고 합니다. 따라서 최근 3개월치의 비지니스 구좌의 거래내역서가 좋아야 합니다. 3개월 동안 입금된 금액과 출금된 내역을 손익계산서의 내용과 비교함으로써 점검합니다. 작년 한 해 비즈니스가 안 좋아진 자영업자의 경우에는 융자 시기를 가능한 한 앞당기는 것이 유리할 수 있습니다. 현재는 손익계산서만 요구하지만 시간이 흐르면 세금 보고서를 제출해야 하기 때문입니다. 작년에 비즈니스가 안 좋아서 융자가 안될 것으로 지레 짐작하여 융자신청 시기를 미루기보다는 하루라도 빨리 융자 담당자를 접촉하여 융자 가능성을 상의할 것을 권합니다. 또 하나 신경 써야 할 것은 자영업자에 대한 수입 계산 방법이 현금흐름 방법으로 바뀌고 있다는 사실입니다. 전통적으로 인정해 주는 감가상각이나 비즈니스 구입 시 지불한 프리미엄에 대한 상각 공제분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않습니다. 또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 이익을 주주가 배당의 형태로 가져오지 않은 경우에는 수입으로 인정해 주지 않습니다. 또한 주주와 회사 간의 돈을 빌리고 빌려주는 행위도 개인의 수입에 플러스 혹은 마이너스로 계산에 넣는 방법입니다. 자영업자들에 대한 융자 심사 기준이 까다롭고 또한 요구 사항도 많아 번거로울 수 있지만 미리 시간을 두고 융자 담당자와 상의하여 준비하면 융자 승인을 무사히 받을 수 있는 확률이 훨씬 더 올라갈 것으로 생각합니다. ▶문의: (213) 393-6334

2021-02-23

주택 융자 시 '선납금의 항목'에 대한 이해 필수 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 재융자를 하면 모기지 페이먼트를 한 달 치 내지 않아도 된다고 하는데 실제로 그런가요? ▶답= 맞는 말일 수도 있지만 이자는 결국 어떤 형태로든 본인이 내게 됩니다. 예를 들어 재융자가 만약에 1월 15일에 끝 날 경우 1월 1일부터 15일까지에 해당하는 이자는 기존의 렌더에게 1월 16일부터 31일까지에 해당하는 이자는 새로운 렌더에게 지불하게 됩니다. 그리고 2월 1일 페이먼트는 하지 않고 3월 1일부터 첫 페이먼트를 시작하여 30년 고정의 경우에는 360번 납부하게 됩니다. 이때 2월 1일 페이먼트를 하지 않는 이유는 1월의 이자를 위에서 말했듯이 이미 재융자를 할 때 기존 렌더와 새 렌더에게 에스크로 오피스를 통해서 지불했기 때문입니다. 재융자를 할 때 1월 이자에 해당하는 금액을 새로운 융자금액에 얹어서 융자를 받을 수가 있으며 손님의 입장에서는 한 달 치에 해당하는 이자도 함께 융자를 받아 30년에 나눠서 내게 되는 셈이 됩니다. 이자는 원래 돈을 쓰고 나서 지불하는 것인데 1월에 대한 이자금액을 미리 지불하게 되므로 이를 선납금(Prepaid costs)이라고 부릅니다. 집을 구입하는 에스크로가 4월 15일에 끝나게 되어 기존 집주인이 하반기(1월-6월) 재산세를 이미 납부하였다면 바이어는 4월 16일부터 6월 30일에 해당하는 재산세 금액을 에스크로를 통해서 셀러에게 지불하여야 합니다. 그리고 4월 16-30일에 해당하는 모기지이자 금액은 렌더에게 집보험에 대한 일 년 치 보험료는 보험회사에 에스크로를 통해서 각각 지불하게 됩니다. 이러한 선납 항목을 잘 알지 못하여 애를 먹는 경우를 보는데 특히 다운페이먼트를 적게 하고 집을 구입하는 사람들은 선납 항목 및 클로징 비용을 세밀하게 계산하고 준비해야 합니다. 마지막으로 구입 융자든 재융자든 융자를 받으면서 임파운드(Impound) 구좌를 설정하면 이 선납 항목 금액이 많이 늘어나게 됩니다. 임파운드 구좌란 재산세와 집보험료를 매달 모기지 페이먼트에 더하여 렌더에게 납부하면 렌더가 날짜에 맞춰서 대신 지불하는 제도를 말합니다. 임파운드 구좌는 렌더 내에 렌더와 손님 공동의 에스크로 구좌를 설정하는 것으로 렌더는 이 에스크로 구좌에 약 6-8개월에 해당하는 재산세를 미리 거둬서 넉넉한 잔고를 유지하려고 하기 때문에 손님의 목돈 부담이 늘어나게 됩니다. ▶문의: (213)393-6334

2021-01-26

집 구매 시, 사전 융자 승인서의 의미와 중요성은? [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 집을 구입하기 위하여 부동산 에이전트께 연락하였더니 렌더로부터 사전 융자 승인서를 먼저 받아오라고 합니다. 이는 무엇이며 어떻게 받아야 하나요 ▶답= 사전 융자 승인서(Pre-approval Letter)는 렌더가 주택 구입 예정자의 수입 신용과 채무상태 은행 잔고 등을 근거로 특정한 금액까지 융자가 가능하다고 발행해 주는 서류입니다. 융자 심사 기준이 반영된 컴퓨터 시스템과 융자 담당자가 손님의 자격요건과 심사 기준을 비교 검토한 후 발행합니다. 사전 융자 승인서를 받았다고 최종 융자 승인이 보장되는 것은 아니라는 것을 명심할 필요가 있습니다. 수입 계산 심사 기준의 적용 심사 기준의 변화 주택 감정이나 타이틀의 문제 추후 검증 과정 문제 등이 생길 경우에는 최종 융자 승인을 못 받을 수도 있습니다. 따라서 사전 융자 승인서는 경험과 심사 기준에 대한 지식이 많은 융자 담당자를 통해서 받는 것이 중요합니다. 특히 코로나 이후 심사 기준이 더욱 까다롭게 적용하고 있고 심사 기준을 수시로 바꾸고 있기 때문에 융자 시장의 업데이트를 잘 파악하고 있는 융자 담당자에게 신청하는 것이 중요합니다. 또 하나 중요한 점은 일찍 융자 담당자를 찾아서 사전 융자 승인을 받는 것입니다. 최근 코로나로 인해 사전 융자 승인서가 없으면 아예 집을 보여주질 않기 때문에 먼저 융자 담당자를 찾아야 합니다. 사전 융자 승인서를 발급받기 위해 손님은 렌더에게 소셜 넘버를 포함한 개인 정보 직업정보 연 소득 은행 잔고 예상 구입가격 예상 다운페이먼트 정도 등의 내용을 제공해야 합니다. 또한 세금 보고서 W-2 월급명세서. 은행 잔고 증명서 등도 함께 제출해야 합니다. 사전 융자 승인서 발행을 위해서는 신용 보고서를 뽑기 때문에 여러 곳에 신청하는 것은 바람직하지 않습니다. 실제로 융자를 신청할 렌더에게 요청하는 것이 좋습니다. 한번 발행된 사전 융자 승인서는 보통 3개월 정도 유효하지만 오퍼를 넣을 때마다 가격이 달라질 수 있으므로 숫자를 바꿔서 다시 발행 받아야 합니다. 요즘처럼 융자 받기 힘든 때에는 주택 구입을 고려하는 사람들과 부동산 에이전트들에게 있어서 믿을 만한 렌더가 발행한 사전 융자 승인서의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. ▶문의: (213) 393-6334

2020-12-15

코로나 팬데믹 이후 자영업자들의 융자 신청 절차 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 자영업자들에 대한 주택융자는 팬데믹 이후로 더 힘들어졌다고 들었습니다. 자영업자들이 융자를 잘 받는 방법을 알고 싶습니다. ▶답= 자영업자들은 수입이 비슷한 직장인에 비해 융자 받기가 더 힘듭니다. 이는 렌더의 입장에서 자영업자들의 수입의 안정성, 지속성, 검증 가능성에 대한 측정이 힘들기 때문입니다. 코로나 이후 많은 중소규모의 자영업자들이 비즈니스에 어려움을 겪고 있는 실정을 렌더들과 투자자들은 이미 너무나 잘 알고 있습니다. 자영업자들에 대해서는 팬데믹 이후에도 비즈니스가 타격을 받지 않고 지속적으로 잘 되고 있는지를 파악하는 데 중점을 두는데, 문제는 이를 확인하는 절차와 방법이 아주 까다로워졌습니다. 우선 2020년 현재까지의 손익계산서와 비즈니스 은행 스테이트먼트를 기본적으로 요구하여 작년과 재작년의 손익과 비교합니다. 올해의 수입이 줄어들 경우에는 줄어든 금액을 기준의 DTI(Debt to Income) 비율을 계산하여 승인 여부를 결정합니다. 문제는 올해 수입과는 상관없이 많은 렌더들이 회계사가 준비한 Audited 손익계산서, 회계사들로부터의 편지, 최근 은행 스테이트먼트의 입출금의 정도를 확인하고, 융자 최종 승인을 기피하는 현상이 많아졌다는 것입니다. 또 다른 중요한 변화는 자영업자에 대한 수입 계산 방법이 현금흐름 방법으로 바뀌고 있습니다. 현금흐름 계산 방법은 전통적으로 인정해 주는 감가상각이나 비즈니스 구입 시 지불한 프리미엄에 대한 상각(Amortization) 공제분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않습니다. 또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 이익을 주주가 배당의 형태로 가져오지 않은 경우에는 수입으로 인정해 주지 않습니다. 많은 자영업자들이 팬데믹으로 인한 융자 프로그램인 SBA의 EIDL을 신청해서 받았는데, 이 융자의 페이먼트는 보통 1년 후부터 시작되지만, 주택융자를 받을 때는 그 월페이먼트를 손님의 부채에 포함하여 자격을 계산하므로 이 또한 주의할 필요가 있습니다. 마지막으로 코로나 이후 정부에서 실시 중인 각종 융자의 페이먼트 유예가 있을 경우에는 주택융자를 받지 못합니다. 이처럼 자영업자들에 대한 주택융자가 그 어느 때보다도 어려운 지금 주택 구입이나 재융자를 원하는 사람들은 경험과 지식이 풍부한 융자 담당자를 미리 찾아서 자세한 상담과 준비를 하는 것이 무엇보다 중요합니다. ▶문의: (213)393-6334

2020-11-17

융자 신청 후로 손님이 하지 말아야 할 일들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문= 융자신청 후 조심해야 할 부분에 대하여 알고 싶습니다. ▶답= 융자 지체나 융자 거부를 피하기 위하여 융자신청 전후에 손님들이 하지 말아야 할 일들에 대하여 한번 살펴보겠습니다. 우선 융자신청 전후로는 가급적 직장을 옮기거나 기존 비즈니스를 클로즈 하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 좋은 조건의 기회가 와서 옮겨가야 할 경우에는 당연히 융자 담당자와 미리 상의를 해야 합니다. 그래야 융자 담당자는 이자율 낙인 기간이나 에스크로 종결 기간 등을 계산하여 미리 대처를 할 수 있기 때문입니다. 직장을 옮기거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것은 VOE(Verification of Employment) 과정, 수입의 연속성에 대한 해석과 수입 계산 방법 등에 영향을 줘, 융자 진행 기간을 지체시키는 것은 말할 필요도 없고 융자 승인 거부로도 이어질 수 있습니다. 새로운 신용카드 신청이나 다른 사람의 융자에 코사인하는 것을 자제하는 것이 좋습니다. 렌더는 융자 시작 시점에서 신용 조회를 할 뿐만 아니라 펀딩 하기 바로 직전에도 Pre-funding(closing) Credit Check을 다시 하는데 이때 새로운 페이먼트가 생기거나, 신용점수가 내려갈 경우에는 융자 진행이 더뎌지는 것은 물론, 이자율이 올라가게 되거나, 심지어는 융자 승인이 취소될 수도 있습니다. 융자신청 전후로는 은행구좌 간에 자금을 이동하거나 근거가 불확실한 자금이나 현찰의 입금을 피하는 것이 좋습니다. 주택 구입의 다운페이먼트나 재융자 때 추가로 납입하는 돈이나, Reserve 용으로 사용되는 자금은 반드시 그 출처를 따지게 되어있습니다. 따라서 출처가 확실하지 않은 자금이나 현찰로 입금된 돈은 위의 용도로 사용할 수가 없습니다. 출처가 확실한 돈이라 하여도 심사 기준에 합당하지 않을 때는 사용할 수가 없게 됩니다. 예를 들어 투자용 주택을 구입하는 사람이 부모님으로부터 받은 돈을 입금한 경우 이 돈은 다운페이먼트로 사용할 수가 없습니다. 왜냐하면 투자용 주택융자는 Gift(증여)를 허락하지 않기 때문입니다. 항상 준비를 더 철저히 하고 융자신청 후 하지 말아야 할 일들을 잘 지켜야 끝까지 무사히 제시간에 융자를 끝낼 수 있을 것입니다. ▶문의: (213) 393-6334

2020-10-20

모기지 임파운드 구좌의 장단점 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문: 모기지에서 재산세와 집보험에 대한 임파운드를 설정하는 것의 장단점에 대하여 알고 싶습니다. ▶답: 모기지에서 임파운드 구좌란 모기지 렌더 내에 렌더와 손님의 공동의 구좌 즉 Escrow 구좌를 열어서 손님이 매달 재산세와 집보험료를 모기지 페이먼트와 같이 납부하면 이를 모아서 렌더가 납기일에 맞추어 재산세와 보험료를 대신 납부하는 것을 말합니다. 임파운드 구좌를 설정하는 것은 보통 손님의 선택이지만 다운페이먼트가 적거나 재융자의 경우 에퀴티 규모가 낮으면 렌더가 설정을 요구할 수도 있습니다. 그리고 다운페이먼트나 에퀴티 규모에 상관없이 임파운드를 설정하지 않으면 비용을 부과하는 렌더도 있으니 손님은 융자를 신청하는 단계에서부터 이를 확인하는 것이 좋습니다. 임파운드 강제조항은 각 주나 다를 수 있는데, 가주에서는 LTV(Loan to value)가 90%가 넘는 경우에 임파운드를 요구합니다. 이렇게 모기지 임파운드 구좌는 재산세나 보험료를 매달 모기지 페이먼트와 함께 미리 거두어 납기일에 맞춰 대신 납부해 주기 때문에 손님의 입장에서 납부일을 놓쳐서 페널티를 내는 일을 없게 하는 큰 장점이 있습니다. 또한 일 년에 한두 번씩 목돈을 지불해야 하는 부담을 덜어주는 장점도 있습니다. 하지만 여러 단점도 있으므로 잘 알고 선택해야 합니다. 가장 큰 단점으로는 맨 처음 설정할 때 손님이 한꺼번에 많은 돈을 Escrow 구좌에 미리 넣어두어야 한다는 것입니다. 집을 사거나 재융자 할 때 임파운트를 선택하면 요즘 렌더는 보통 6-8개월에 해당하는 돈을 미리 디파짓 해놓을 것을 요구합니다. 이 돈에 대하여 렌더는 손님에게 이자를 지불하지도 않습니다. 집을 사는 사람의 경우 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 추가적으로 발생하는 돈이므로 많은 부담이 될 수 있습니다. 재융자의 경우에도 LTV에 따라 이자율이 많이 달라지는 것을 감안 했을 때, 에퀴티가 많지 않은 사람의 경우에는 융자담당자와 상의하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 렌더의 입장에서는 에스크로 구좌에 충분한 돈이 없어 납기일을 못 맞출 경우 10%의 페널티를 낼수도 있기 때문에 미리 자금을 확보해 놓을 수 밖에 없습니다. ▶문의: (213) 393-6334

2020-09-15

융자비용과 클로징비용의 차이에 대한 이해 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문: 재융자를 신청한 후 받은 서류를 보면 훨씬 많은 비용이 산정되어 있는 것을 보게 됩니다. 융자 담당자는 나중에 조정될 거라고 하는데 믿어도 될까요? ▶답: 낮은 이자율의 혜택을 보기 위하여 재융자 신청이 늘어난 요즘 많은 손님들로부터 듣는 질문입니다. 재융자의 실익을 보기 위해서는 정확하고 적정한 비용을 산정하고 이해할 수 있어야 합니다. 먼저 중요한 것은 융자신청한 후 초기에 제공되는 서류에 나오는 비용은 융자 담당자가 약속한 비용보다 항목별로 다소 높게 나올 수 있다는 사실입니다. 그 이유는 최종 발생한 실제 비용이 처음 손님에게 제공한 비용보다 10% 이상 높게 발생하면 그 차액을 모두 렌더가 물어야 하는 법 때문에 렌더는 보통 처음에는 실제 비용보다 아주 높게 제공하는 경향이 많습니다. 이런 이유 때문에 손님이 처음 디스 클로즈 된 서류에 나오는 비용이 많으니 줄여서 다시 서류를 보내 달라고 요구하면 융자 진행이 힘들 수도 있습니다. 융자 담당자가 약속한 실제 융자 비용을 따로 서류상으로 받았으면 이를 믿고 진행할 수밖에 없는 일입니다. 나중에 최종 융자 서류에 사인을 하기 전에 발행되는 CD(Closing Disclosure)란 서류를 통해서 최종 비용을 점검하면 되기 때문입니다. 융자 비용과 관련하여 또 다른 오해는 손님들이 융자 비용(Loan Costs)과 클로징 비용(Closing Costs)의 차이점을 이해하지 못하는데서 기인하는 경우가 많습니다. 융자 비용이란 글자 그대로 융자를 받기 위해서 들어간 비용이라고 생각하면 됩니다. 반면에 클로징 비용이란 이 융자 비용에 더하여 주택 구입이나 재융자 에크스로를 종결하기 위해서 필요한 자금의 총계를 말합니다. 융자 담당자와 상담하는 단계에서 서로 약속하는 비용은 융자 비용을 말하는 것이지 클로징 비용은 아닙니다. 손님의 상황과 형편을 알지 못하는 융자 담당자가 클로징 비용까지 다 파악해서 정확히 알려주기 힘들기 때문입니다. 우선 융자 비용이란 융자와 직결된 비용, 즉 융자를 하지 않았으면 발생하지 않을 비용이라고 이해하면 됩니다. 융자 비용과 클로징 비용을 정확히 구분할 줄 알 때 손님과 융자 담당자 사이에 큰 오해 없이 융자를 잘 끝낼 수 있을 것으로 믿습니다. ▶문의: (213) 393-6334

2020-08-18

최근 모기지 융자 시장에 대한 이해 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문: 최근 모기지 시장의 변화에 대해 알고 싶습니다. ▶답: 모기지 이자율이 지속적으로 낮게 유지되면서 융자 신청이 폭증하고 있습니다. 반면에 모기지 채권을 소화하는 2차 시장은 침체되어 융자 진행이 오래 걸리고 심사 기준이 나날이 까다로워지고 있는 실정입니다. 가장 눈에 띄는 변화는 자영업자 기피 현상입니다. 팬데믹을 겪으면서 많은 비지니스가 문을 닫거나 제한적으로 영업을 할 수밖에 없기 때문에, 렌더들은 자영업자들에게 더 엄격한 융자 심사 기준을 마련해 적용하고 있습니다. 대표적으로 지난 2년 동안의 세금 보고서와 2020년도 Year to Date 손익계산서 및 최근 비즈니스 은행 스테이트먼트를 비교함으로써 최근 비즈니스의 상태를 점검합니다. 최근 비즈니스가 지난 2년 기간과 비교해 많이 안 좋아진 경우에는 융자 승인을 내 주지 않기도 합니다. 또 다른 특징은 현금 인출 재융자를 꺼린다는 것입니다. 현금 인출 재융자를 전혀 취급하지 않는 렌더가 늘어났을 뿐만 아니라 이자율을 높여서 적용하는 경우도 많아졌습니다. 셋째로 투자용 주택에 대한 융자나 렌트 수입이 있는 경우, 융자 승인받기가 까다로워졌습니다. 따라서 투자용 주택을 소유하고 있는 손님들은 융자 자격요건을 더욱 철저히 검토한 후 재융자를 신청하거나 주택 구입을 결정해야 합니다. 다음으로 점보융자 시장의 약화를 들 수 있습니다. 점보융자란 융자금액 $765,000달러 이상의 융자로, 페니메와 프레디맥에서 모기지 채권을 구입하지 않아 렌더가 직접 2차 시장에서 매각해야 하는 융자를 말합니다. 점보융자는 대부분 대형은행들을 통해서 행해지는데 팬데믹으로 은행들의 수익이 줄어들었고, 금융시장의 약세로 2차 시장에서 수요가 급격히 줄어들었기 때문에 이에 대한 이자율이 컨포융자의 이자율에 비해서 상대적으로 덜 내려갔다고 볼 수 있습니다. 또한 점보융자의 심사 기준이 더욱 까다로워졌으므로 반드시 대형은행의 융자 담당자와 상담을 미리 거친 후 주택 구입해야 추후 막대한 손해를 막을 수 있습니다. 자신의 케이스가 어느 경우인지 정확히 알아야 큰 어려움 없이 융자승인을 받을 수 있고 이자율에 대한 오해를 줄일 수 있을 것입니다. ▶문의: (213) 393-6334

2020-07-28

꼼꼼히 체크하면 '재융자 호기' [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문: 최근 모기지 금리가 내려 재융자를 준비하고 있습니다. 코로나19 여파로 기준이 까다롭다고 하는데 준비해야 할 것이 있나요? ▶답: 코로나19에 따른 경기침체 우려로 중앙은행이 기준금리를 0%대로 유지하면서 모기지 금리도 최저를 보이고 있습니다. 재융자를 통한 월 페이먼트 절감 기회입니다. 하지만 지금 같은 시기에 더 주의해야 합니다. 특이한 현상이 나타나기 때문입니다. 우선 점보 융자시장 약화입니다. 점보 융자란 76만5000달러 이상 융자를 페니메와 프레디맥이 모기지 채권을 구입하지 않아 렌더가 직접 2차 시장에서 매각해야 하는 융자를 말합니다. 대부분 대형은행을 통하는데 코로나19로 은행 수익이 나빠졌고 금융 시장의 약세로 2차 시장 수요가 급격히 줄어 이자율이 덜 내려갔다고 볼 수 있습니다. 따라서 융자금액이 76만5000달러가 넘는다면, 컨포밍 하이밸런스 상한선만큼 낮춰 재융자를 받는 것도 하나의 방법입니다. 또 하나의 특징은 기본 융자 즉, 구매융자, Rate & Term 재융자, 주거주용 융자, SFR(싱글 패밀리 레지던스) 이외 파생 융자에 대한 이자율 조정폭이 커졌다는 것입니다. 즉, 현금 인출 재융자, 투자용 주택융자, 2-4 유닛에 대한 융자에 적용되는 이자율은 많이 높아지는 현상을 보이고 있습니다. 이는 서브프라임 사태 직후에도 나타난 현상으로 위험 증가에 대한 대가를 요구하고 있는 것입니다. 이런 상품 융자는 포인트 지불 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 기본 융자상품에 비해 동일한 포인트를 지불해도 이자율이 더 내려갈 수 있기 때문입니다. 특히 융자금액이 51만 달러에서 76만5000달러 사이인 콘포밍 하이밸런스 융자이면서 현금 인출이 될 경우에는 이자율이 엄청난 폭으로 올라갈 수가 있습니다. 이 경우 수 개월에 걸쳐 융자를 두 번 하는 것이 방법이 될 수 있습니다. 하지만 두 번 융자의 비용, 수입 변동과 자격요건 변화 등 고려해야 할 사항이 많아 조심해야 합니다. 마지막으로 코로나19에 따른 렌더의 심사가 깐깐해져 신청 전 자격요건을 꼼꼼히 따져 봐야 합니다. 코로나19 기간 중 수입은 얼마나 줄어들었는지, 모기지 페이먼트 연기 신청은 하지 않았는지, 혹은 투자용 주택의 렌트 수입은 꾸준한 지 등 평상시 지나쳤던 사항을 일일이 따지므로 체크해야 합니다. ▶문의: (213) 393-6334

2020-06-16

페이먼트 유예 신청도 유의할 점 많다 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문: 코로나19로 인해 주택융자 시장이 어떤 영향을 받는지 알고 싶네요. ▶답: 2008년 서브프라임때 신용시장 붕괴가 실물경제 위기를 초래했습니다. 코로나 사태는 실물경제가 먼저 파괴되며 신용시장에 혼란을 가져온 형태입니다. 신용시장 혼란은 주택융자에도 변화를 가져왔습니다. 우선 심사가 강화됐습니다. 최저 신용점수 기준도 높아졌고 다운페이먼트 요구도 늘어났습니다. 오퍼 전에 현재 융자 자격요건을 확인해야 합니다. 현금 인출 재융자 및 Heloc을 없애는 렌더도 늘어나고 있습니다. 집 에퀴티가 많아도 담보 융자가 힘들어졌습니다. 현재 대부분 렌더들은 현금 재융자를 허락하지만 언제 바뀔지 모릅니다. 융자가 지체되는 현상도 나타났습니다. 재융자 신청 증가도 이유지만, 융자 담당자 재택근무로 효율성이 떨어졌고 외부기관 검증 과정도 늦어졌기 때문입니다. 추가 검증절차가 생긴 이유도 있습니다. 자영업자 수입이 줄고 직장 해고가 늘면서 검증이 철저해졌습니다. 주택융자 마지막 단계인 펀딩을 하기 전 렌더는 수입과 직장 재확인 절차를 거칩니다. 직장인의 경우 최종 고용 상태를 전화로 확인하고 자영업자는 최근 두 달치 은행스테이트먼트를 요구합니다. 또 코로나19 사태 후에도 동일 매상을 올리는지 확인합니다. 만약 매상이 줄었다면 융자승인이 취소되기도 합니다. 투자용 건물 소유자는 렌트 수입 지속 여부를 확인하기도 합니다. 컨포밍 융자 이자율은 채권 금리 하락과 연준의 지속적 매입으로 많이 내려갔습니다. 하지만 2차 시장이 위축된 점보융자 이자율은 하락세가 느립니다. 연방정부 모기지 페이먼트 유예제도도 조심해야 할 부분이 있습니다. 우선 재융자나 주택구입 계획이 있다면 유예 신청을 하지 말아야 합니다. 새 렌더가 승인을 안 해주기 때문입니다. 모기지 페이먼트 유예 신청을 한 경우 신용보고서에'Account in Forbearnce'라고 떠, 다른 융자에 지장을 주기도 합니다. 신용 점수에 당장 영향이 없더라도 금융활동에 부정적인 영향을 주는 것은 자명합니다. 이는'CARES Act'위반 행위지만 대부분 렌더들이 이를 미쳐 챙기지 못한데서 나타나는 초기 현상으로 볼 수 있습니다. 가까운 시일내에 재융자나 주택구입을 계획하는 사람들은 페이먼트 유예신청을 하지 않는 것이 좋을 것 같습니다. ▶(213)393-6334

2020-05-19

저금리 시대 불가피, 미리 준비해야 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문: 코로나바이러스 펜데믹으로 주식이 폭락하고 국채금리도 많이 빠졌는데 모기지 금리는 내려가지 않나요? ▶답) 코로나 19로 세계는 보이지 않는 적과 전쟁 중입니다. 자영업이 문을 닫고, 학교도 쉬고, 재택 근무하며 사회적 거리두기를 하고 있지만 유럽과 미국 등 선진국들이 많은 사망자를 내면서 속절없이 당하고 있습니다. 향후 경제에 어떤 영향을 미칠지 예측 불가한 상황입니다. 금융시장은 폭락했고 연준은 기준금리를 0%까지 인하했습니다. 투자 주체들은 안전 자산인 미국채를 사들입니다. 경제 지표의 기준이 되는 국채 10년 만기 금리는 코로나 전 2%대에서 현재 0.6%대로 떨어졌습니다. 하지만 모기지 금리는 떨어지지 않아 재융자 고객들의 기대를 저버리고 있습니다. 그 이유는 한마디로 시장에 돈이 없어서입니다. 모기지 대출을 해주는 렌더나 정부 에이전시는 모기지 패키지, 즉 MBS를 2차 시장에 팔아 현금화해 지속 융자를 가능하게 합니다. 그런데 2차 시장의 기관 투자가들이 주식 폭락으로 많은 돈을 잃었습니다. MBS를 살 여력과 의향이 없어진 거죠. 이런 MBS 수요 결핍은 페니메,프레디맥 등 정부 에이전시를 통하는 컨포밍 융자뿐 아니라, 렌더가 직접 팔아야 하는 점보융자 시장에서 더 심하게 나타납니다. 최근 점보융자 이자율이 더 안 좋습니다. 불안정한 금융시장의 비정상적인 형태는 2008년 서브프라임때도 일시적으로 일어났던 현상입니다. 당시는 연준이 개입하면서 안정됐습니다. 과연 이번에도 연준과 재무성이 천문학적 달러를 투입해 미국과 세계 경제를 구할 수 있을까? 연준은 금리 인하와 더불어 국채, MBS뿐만 아니라 기업어음과 회사채까지도 엄청나게 사들일 것임을 공표했습니다. 연준의 통화 정책과 재무성의 재정 정책까지 더해져서 망해가는 회사를 살리고, 개인에게는 현금을 줘 가계와 소비를 유지시키며 불안정한 크레딧 시장을 정상 작동시키겠다는 입장입니다. 현재 두 분기 연속 경ㅊ기 후퇴는 확실하지만, 대공황이 올지는 아직 모릅니다. 다만 연준이 국채, 회사채, MBS도 사들이면서 2008년처럼 모기지 금리도 안정을 찾길 바랄 뿐입니다. 당분간 저금리시대가 불가피한 만큼, 재융자 관련 서류 등을 준비하는 것이 좋을듯합니다. ▶(213) 393-6334

2020-04-14

모기지 50만 달러…'재융자가 이득' [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문: 이자율이 많이 내려갔다는데, 지금 재융자가 유리할까요? 재융자 실익의 기준이 있나요? ▶답=모기지 금리를 비롯하여 각종 채권 수익률은 꾸준히 하락하는 추세입니다. 30년 고정 모기지 이자율은 최근 3%대 중·초반이 나오기도 합니다. 많은 분들이 금리하락으로 재융자를 생각하고, 또 이자율이 더 내려갈지 궁금해 하기도 합니다. 저는 융자 담당자로서 손님의 상황에 따라 재융자 시기를 판단하는데 도움을 드릴뿐 정답은 없다고 말씀드릴 수 있습니다. 정답에 가장 가까운 결론은 현재 가진 융자 조건과 미래 계획을 보면됩니다. 재융자를 해서 적어도 1% 이상, 심지어 2%는 낮춰야 실익을 볼 수 있다는 말이 항상 옳지는 않습니다. 융자 금액이 클 때는 조그만 차이도 큰 이득이 있습니다. 융자액이 80만 달러라면 0.5%만 낮춰도 연 4000달러를 아낄 수 있습니다. 반대로 융자액이 적거나 만기가 얼마 남지 않다면 주의할 필요가 있습니다. 단순히 이자율만 보고 재융자 이득을 얘기하는 것은 잘못된 방법입니다. 예를 들어 보겠습니다. 누군가 정확히 5년 전에 60만 달러를 30년 고정 4.875%에 융자를 받았다면 3175.25달러의 월 페이먼트에 현재 잔액은 약 55만 달러가 됩니다. 이 사람이 지금 재융자를 할 경우 포인트 없이 순수 재융자 비용 4000달러를 들여 55만4천 달러를 30년 고정 4%로 한다면 월페이먼트는 2644.88달러가 됩니다. 이 사람의 경우 재융자를 하는 것이 득일까요? 우선 월페이먼트를 530달러나 줄일 수 있기 때문에 현금 흐름 측면에서는 많이 도움됩니다. 또 많은 사람들은 보통 그냥 재융자를 합니다. 실제 얼마나 득이 되는지는 간단히 계산이 가능합니다. 4%로 재융자를 한 후 기존 융자의 남은 기간 즉 25년 동안(300개월)으로 월 페이먼트를 계산하면 2924.22달러가 됩니다. 현재 월 페이먼트보다 251달러 낮은 금액으로 남은 300개월 동안 7만5000달러를 적게 내는 계산이 됩니다. 이렇게 이자율을 1%도 채 안되게 줄이는데도 재융자의 실익은 큽니다. 융자금액이 60만 달러로 비교적 많기 때문이기도 합니다. 융자금액이 대략 50만 달러가 넘는다면 재융자를 적극적 고려해 볼만한 시기입니다. ▶문의: (213)393-6334

2020-03-17

자영업자가 융자를 잘 받기 위한 부채관리 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

▶문:스몰 비즈니스를 운영하고 있습니다. 집 살 계획이 있는데 융자를 쉽게 받을 방법이 있을까요? ▶답:자영업자가 쉬운 융자를 위해서는 부채 관리가 가장 중요하고 쉬운 방법입니다. 수입 늘리기보다 부채 줄이기가 쉽습니다. 가장 먼저 자동차 페이먼트 줄이기입니다. 집 살 계획이 있다면 차는 나중에 사거나, 현금 구입도 방법입니다. 만약 부부 중 한 사람은 수입이 없어 주택 융자 서류에 빠질 경우 그 사람의 이름으로 차를 구입하는 것도 좋은 방법입니다. 자동차 페이먼트를 비즈니스 계좌에서 하는 것도 좋습니다. 하지만 이때는 12개월 동안 비즈니스에서 페이먼트를 했다는 기록과, 자동차 관련 비용이 비즈니스 세금보고서에 공제기록으로 나타나야 합니다. 신용카드도 마찬가지입니다. 주택구입을 앞두고 카드 사용을 자제하거나, 부부 중 융자를 신청하지 않는 사람의 신용카드만을 사용하는 것도 좋습니다. 신용카드를 비즈니스용으로 사용했을 경우에는 반드시 비즈니스 계좌에서 월 페이먼트를 납부하는 것도 중요합니다. 자녀 학자금 융자 코사인도 집 융자에 영향을 줍니다. 이 역시 융자에 들어가지 않을 배우자가 코사인을 해준 경우가 좋습니다. 부부 중 수입이 많은 쪽은 부채 없이 관리하고, 수입이 없는 쪽으로 부채를 몰아 놓는 것도 좋은 관리 요령입니다. 그리고 학교 졸업 후 수입 증명이 확실한 직장을 다니는 자녀와 함께 혹은 자녀 만의 이름으로 융자를 받는 것도 대안이 될 수 있습니다. 자녀와 공동으로 혹은, 자녀의 이름으로 구입한 후 부모 이름으로만 페이먼트를 계속해도 좋습니다. 나중에 자녀가 집을 살때 그 집 페이먼트를 자녀의 채무에서 제외 시킬 수 있습니다. 하지만 이 경우 주거 목적, 직장 경력, 직장과의 거리, 타이틀 상의 명의 문제, 누구 이름으로 페이먼트를 했는지, 각종 서류상의 명기된 주소 등 시간을 두고 준비해야 하는 내용이 많습니다. 이는 전문가의 조언을 미리미리 구하는 것이 중요합니다. 마지막으로, 최악의 경우에는 1년~ 2년 정도 세금보고를 넉넉히 해서 집 살 준비를 미리 하는 것도 좋습니다. 이 경우도 역시 미리 융자 담당자의 조언을 듣고 세금 보고를 완료하는 것이 올바른 순서입니다. ▶문의: (213)393-6334

2020-03-11

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